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Por Paula Lourenço Madeira, advogada da Amodeo & Beck Advogados

A rápida propagação da pandemia do novo coronavírus (COVID-19) impôs sérias restrições ao nosso modo de vida. As recomendações de distanciamento social e de quarentena geram impactos a diversos negócios: bares, casas noturnas, restaurantes, cinemas e lojas em geral, sejam de rua ou de shopping. Com isso, a redução custos esta na agenda de muitos empresários, em especial os custos decorrentes do contrato de locação.

 

A renegociação dos contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir, buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.

 

Assim, locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário. Outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente no ano seguinte). Podem também convencionar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.

 

Ainda cabe referir que embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.

 

A lei autoriza ao Poder Judiciário intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que, pela conduta de uma das partes, a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior, através do ajuizamento de ação revisional de aluguel.

 

Em tais hipóteses, o locatário deve provar a queda de seu faturamento ou demonstrar a redução dos alugueres cobrados em imóveis em condições semelhantes, ou seja, a desproporcionalidade entre o que está sendo cobrado e o valor de mercado, o que pode ser feito através de perícia.

 

Neste sentido, o juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível de São Paulo, no processo que tramita sob nº. 1026645-41.2020.8.26.0100 concedeu liminar para reduzir o valor do aluguel pago por um restaurante em virtude da epidemia da Covid-19 no Brasil, que resultou na redução das atividades e dos rendimentos do estabelecimento. Pela decisão, o restaurante pagará 30% do valor original do aluguel enquanto durar a crise sanitária.

 

Na decisão, o magistrado citou o decreto estadual que regulamenta a quarentena em São Paulo, proibindo o atendimento presencial nos restaurantes, o que afeta diretamente as atividades do autor da ação. Por outro lado, Biolcati destacou que o aluguel também é uma fonte de renda para os proprietários do imóvel.

 

“O contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada”, afirmou o juiz. Segundo ele, incide no caso o artigo 317, do Código Civil.

 

Para revisão do valor do aluguel, é preciso demonstrar alteração da base objetiva do contrato, em razão de circunstância excepcional. Assim, afirmou o magistrado que a redução do aluguel é necessária para manter a saúde financeira do restaurante, sem prejudicar os proprietários do imóvel, que continuarão tendo uma fonte de renda durante a pandemia.

 

Por fim, reitera-se que tanto proprietários quanto inquilinos devem ter em mente que, neste momento de incerteza, a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem – se de um lado o locatário reduzirá seu custo operacional, de outro, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto.

 

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